Não há dúvida que a cidade de São Paulo passa por sérias dificuldades, tanto financeiras, quanto administrativas. Ainda que muitos problemas sejam conseqüentes ao próprio gigantismo da megalópole e de erros ou abusos de gestões anteriores, tal abordagem termina por ser conveniente e parcial, tanto por relevar o progresso, que também existiu neste ínterim, quanto por nada melhorar ou acrescentar à situação presente. Frise-se que o grande divisor de águas para o administrador público brasileiro foi a Lei Complementar 101 (LRF), que data de 2000, ou seja, faz apenas 5 anos que se iniciou a implantação de normas de finanças públicas, voltadas para a responsabilidade na gestão fiscal. Uma lei de rigor implacável, que subitamente impôs toda a maldade de um orçamento aos miseráveis municípios brasileiros, que já haviam se acostumado a conviver de acordo com as conveniências políticas de seus governantes. O fiel respeito à LC 101/2000 tornou-se repentinamente, para o administrador público moderno, a primeira e mais importante regra de administração, de tal forma relevante e incontornável, que termina por sufocar o empreendedorismo e capacidade do Governante: exatamente o que ocorre em São Paulo, cujas dívidas pretéritas, em meio a um turbilhão de problemas atuais, que demandam soluções imediatas, podem resultar num engessamento empreendedor da administração do Prefeito José Serra.

Em tal sentido, ao invés de culpar o passado por dívidas e irresponsabilidades, tarefa do Tribunal de Contas e do Ministério Público, muito melhor seria que avaliasse a nova gestão do Município de São Paulo a utilização de novos mecanismos que, aliás, abundam em vários diplomas legais recentes, até agora ainda não descobertos pela nova equipe de Governo, apesar de tão óbvios e relevantes.

O Estatuto das Cidades (Lei 10.157/01) e o Novo Código Civil (Lei 10.406/02), regulamentam, respectivamente, em seus artigos 21 a 23 e 1.369 a 1.377, o “Direito de Superfície”, um grande Instrumento a possibilitar um desdobramento do direito real de propriedade, separando-se a utilização do subsolo do aproveitamento da superfície, permitindo uma utilização dupla da propriedade, o que pode significar menores custos para sua aquisição/desapropriação ou utilização concomitante para dois usos distintos.

De piscinões a parques, de conjuntos habitacionais a estacionamentos, de shopping centers a escolas, é possível a utilização do “direito de superfície” de alguma maneira, até mesmo pelo Poder Público. A montagem inteligente de operações imobiliárias, que desmembrem o direito real de propriedade, pode até dar destino rentável aos terrenos da PMSP concedidos no passado, por décadas, a título gratuito.

Ainda que seja necessária a elaboração de leis específicas, e que sejam observadas as regras de Direito administrativo, com pouca criatividade podemos vislumbrar o município de São Paulo dar, em curto espaço de tempo, uma melhor utilização a seus espaços e gastar menos com suas desapropriações, que poderiam até se tornar habitualmente amigáveis, por resultarem de interesse comum.

Ao mesmo tempo e no mesmo caso, podemos, com um pouco mais de criatividade, vislumbrar a união do interesse público com o respeito e a utilização do direito privado, possível pela aplicação do que dispõe a Lei 11.079/04, que instituiu a parceria público-privada (PPP) no âmbito da administração pública.

Lembremo-nos que conceitualmente não existe propriedade sub-aproveitada, mas tão somente aquela que, por restrições legais ou de mercado, não encontra um denominador comum que a viabilize. Com a inteligente utilização do “direito de superfície”, podem ficar superadas por um lado, as restrições legais e de outro, respeitados os direitos de propriedade. Uma solução moderna que equilibra, num mesmo espaço, o interesse público e suas exíguas capacidades, através da viabilização concomitante de um projeto empresarial, que pode até dar suporte ao primeiro. Uma solução moderna de mercado, dentro da lei.

Também deveria ser utilizado o instituto do “direito de superfície”, como alternativa viável a ser considerada no cômputo da elaboração das Concessões (Lei 8.987/95) e das Concorrências Públicas (Lei 8.666/93), diplomas retorcidos e contorcidos atualmente por interesses privados de grandes empresas ou consórcios, que terminam por valorizar absurdamente os seus investimentos, em contraste com a urgência e carência patente do Estado.

E por falar em consórcios, devem ser avisadas as autoridades engessadas do Município de São Paulo que também existe a possibilidade do Direito de Superfície ser considerado na montagem de Consórcios públicos, criados pela recente Lei 11.107/05. Mas ainda não é só. Existe um novo Plano Diretor na Cidade de São Paulo, que trouxe modernas estratégias e vantagens para o Poder Público Municipal (como os CEPACs e as transferências e outorgas onerosas de potencial construtivo), que também poderia considerar, dentre suas opções, a inserção e utilização do novel “direito de superfície”.

Poucas sugestões, a partir de um só tema, o “direito de superfície”, que tanto podem auxiliar a cidade de São Paulo – não se pretendeu aqui exaurir uma matéria complexa, sujeita até à possibilidade e vontade política, nem tampouco solucionar questões incidentais e percalços legais, sem dúvida existentes, quando de sua utilização pelo poder público, mas tão somente apontar um caminho viável, existente e palpável, para o progresso da cidade, que pode, sem dúvida, ocorrer concomitante ao respeito à LRF. Uma proposta tão agradável que pode facilitar substancialmente qualquer negociação entre o Poder Público Municipal, as construtoras, as concessionárias e os usuários ou titulares de bens particulares ou públicos.

Não se sintam mal os poucos criativos, pois a ortodoxia neoliberal tem por hábito estrangular qualquer criatividade, especialmente a desenvolvimentista. E os problemas de São Paulo assemelham-se aos de diversos outros municípios e estados brasileiros, também sufocados pela ausência de recursos, pela LRF e, pelo pior, pela ausência de preparo e criatividade empresarial do administrador público brasileiro.

O Brasil, de tantas riquezas e talentos, precisa de desenvolvimento, que somente far-se-á possível se o Estado encontrar maneiras de ser menor e, ao mesmo tempo, mais eficiente. A proposta de plena utilização pelo Estado do “direito de superfície” vai de encontro a tal objetivo e inova dentro das possibilidades atuais. É uma pena que seja, ainda, apenas uma idéia. Mas é grátis. Utilizá-la cabe somente aos interessados.

Revisão e edição: Renata Appel