Obras e serviços são dores de cabeça do síndico, da comissão de obras, do conselho fiscal e dos condôminos. Invariavelmente, quaisquer intervenções costumam atazanar todos. Os que administram com dedicação perguntam: como administrar reformas e fazer a manutenção com qualidade e bom preço? Como reconhecer? A resposta é: aprendendo com quem trabalha na área, com quem tem competência.

É preciso que o síndico tenha uma visão do edifício, essa máquina de morar e que é também de conviver. Por isso, é fundamental compreender o edifício com suas particularidades, partes que se relacionam entre si, o conjunto. Reconhecer que preço nem sempre define qualidade. O morador vai querer saber tudo e quanto vai ter que dispor de seu orçamento, das reservas condominiais. O administrado, se estiver bem informado, poderá argumentar melhor nas reuniões. A ideia geral é que projetos são caros, quando poderão reduzir substancialmente os custos de execução de uma obra e os de manutenção.

Gastar com reformas é sempre um problema e o consumidor – o condômino que usufrui os ambientes – não tem a noção exata da complexidade que as obras se tornaram, especialmente para os síndicos. Se os materiais escolhidos não forem resistentes ao tráfego intenso do coletivo? Se as áreas não forem funcionais, de que servirão? Se os equipamentos não suprirem as necessidades dos moradores? Os porteiros eletrônicos com uma diversidade de botões inúteis, muito bem pagos, cumprem sua função? E como será a manutenção dos equipamentos, que responsabilidade haverá entre a empresa e o consumidor? Contratos?

As despesas não têm fim quando os problemas se acumulam. Pior é quando as avaliações são no “achômetro”! Ajudante de obra vira pedreiro, pedreiro vira mestre-de-obras, mestre-de-obras torna-se “arquiteto” ou “engenheiro” a orientar compras, a definir cores, a palpitar sobre instalações de split, lareiras, churrasqueiras. O resultado são obras com patologias, espaços sem qualidade, conforto que poderia ser maior, fiações à vista, consumo de água e luz sem controle, despesas e mais despesas.

Além das dificuldades clássicas de relacionamento entre condôminos, uma edificação pode interferir positivamente no comportamento dos moradores. A luz interfere na aproximação das pessoas, no relaxamento e no sentido de alerta. Espaços de convivência, circulações com segurança, acessibilidade, iluminação adequada, manutenção entre outros, são muitos os itens a serem cuidados.

A competência legal, de lei, é do arquiteto e do engenheiro. Toda intervenção que não seja feita por estes profissionais implica em perder garantia. Esta questão tem a ver com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) que é obrigatória pelo Código de Defesa do Consumidor. E um direito de quem contrata.

A Fundação Armando Álvares Penteado estima que 52 % dos defeitos em edifícios estão na fase de execução da obra, 18% ocorrem nos projetos, 6% na aplicação incorreta ou equivocada de materiais, 24% no mau uso ou erros de manutenção. Esta soma simples nos presenteia com 76 % de problemas nas edificações. Quando as obras são diretamente administradas pelo síndico, assumem o síndico e o condomínio todos os riscos perante a lei. Um problema que deve ser repassado para quem entende do assunto, o arquiteto e o engenheiro.

Um edifício é construído para permitir atividades públicas ou privadas. Um profissional habilitado se apropria de seu conhecimento e de sua experiência para ordenar desejos, prioridades, normas, exigências legais, materiais existentes no mercado, recursos disponíveis, viabilidade de execução e elaborar os documentos para a aprovação nos órgãos competentes. No desenvolvimento do projeto, ele trabalhará com uma intenção que vai sendo articulada conforme um programa de necessidades dos moradores. Poderá até ser feita uma pesquisa breve, para nortear e para que a satisfação seja a maior possível, o que só vai haver se houver qualidade, conforto, estética, funcionalidade e bom preço.

Enquanto no papel, tudo ainda pode ser questionado e alterado, por isso é importante esgotar o assunto. Um dos problemas dos síndicos é contentar a maioria e fazer bem. Cumpridas as etapas, a obra é o passo seguinte.

O profissional habilitado poderá orientar, por exemplo, quanto ao uso correto do material e o modo de sua aplicação, a sequência dos serviços (eles se relacionam entre si), a contratação de mão-de-obra. Quando os “fazedores de obras” – muitas vezes sem projetos – oferecem o menor preço, não consideram futuras manutenções, as quais devem ser pensadas de forma preditiva, quer dizer, avaliadas anteriormente para evitar despesas no futuro. A forma “barata” exclui detalhes importantes e resultam, na maioria das vezes, em problemas às vezes só solucionados com demolições. Mais custos, mais insumos, maior desperdício. Consumo desnecessário. Basta uma fissura para que a água penetre; basta uma falha na impermeabilização para que não se descubra de onde veio aquela infiltração; basta um cano mal soldado para que as correções estourem o orçamento.

A importância do profissional vai até quando a obra é encerrada e resta a limpeza, que também pode ser outro problema. Fundamental a fiscalização permanente e uma parceria que deve se estabelecer entre ele e o síndico.

Assim como o ser humano, uma edificação precisa ser revitalizada. Os materiais envelhecem, desgastam com o uso, degradam muito dependendo das suas características, desvalorizam o imóvel. A qualidade de um edifício depende da competência técnica do profissional. Sem os cuidados necessários, quanto mais tempo de vida possui a edificação, maiores são as despesas com manutenção.

Muitas vezes, uma consultoria resolve o problema e organiza o procedimento seguinte. Custa barato se for comparada com os custos das obras em edifícios.

Lugar de abrigo, segurança, conforto, de encontro, quais edifícios têm este perfil? Quando há muitos problemas na edificação, os moradores conflituam muito. Poucos entendem esse processo anterior do pensar como fazer uma obra de reforma ou manutenção. E o lugar poderá se transformar em uma máquina de morar dispendiosa, que envelhece rapidamente e fica feia. Depreciada, vão-se o dinheiro investido, o patrimônio, e também, os sonhos e desejos de viver bem.

No dia 21 de novembro, haverá um curso para síndicos no Plenarinho do CREA-RS. O palestrante, Osvaldo Pontalti, é arquiteto, especialista em Gestão do Conhecimento e Inteligência Competitiva pela UFRJ, Conselheiro da Câmara de Arquitetura do CREA do Distrito Federal e com mais de 25 anos de experiência em obras. O curso “O síndico e as obras em edifícios” abordará temas de interesse de síndicos e profissionais que desejam qualificar seu trabalho. Portanto, um curso é importante. Cuidar do patrimônio alheio e do seu próprio é uma questão de saúde também. Quanto melhor estiverem os ambientes de convivência, melhor será o relacionamento entre os seus moradores, consumidores também de produtos e de serviços.